央行再調(diào)首付預(yù)示未來會(huì)有更多政策刺激樓市

央行又出臺(tái)房貸新政，不限購城市首付可降至20%。

早在2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)就聯(lián)合發(fā)布通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

當(dāng)時(shí)這一政策一出臺(tái)，市場就高度期望能有效刺激住房消費(fèi)，讓當(dāng)年的“金九”體現(xiàn)出該有的成色。樂觀者甚至認(rèn)為，地產(chǎn)一旦就此復(fù)蘇，可刺激整體經(jīng)濟(jì)增長。幾個(gè)月后，不“限購”城市首付再次向下調(diào)整5個(gè)百分點(diǎn)的政策可說明，前期的政策刺激效果仍然不彰，而新政再放力度，是否能夠有效刺激地產(chǎn)市場就尤其值得觀察。

從過往歷史來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)歷來是政府拉動(dòng)需求、托底經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。在房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低迷情況下，市場還會(huì)預(yù)期未來會(huì)有持續(xù)的利好政策出臺(tái)。也就是說，市場可能還會(huì)更期待中央政策放寬，這對當(dāng)下市場是否快速成交有所影響。

應(yīng)該說，不“限購”城市首付可降至20%，對于對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型住房需求和中長期而言，對樓市將產(chǎn)生較強(qiáng)支撐。

我們知道，二三四線城市受到宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)下行等多個(gè)因素影響，房地產(chǎn)市場走低已影響到多個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的走勢。中央出臺(tái)相關(guān)政策，為地方托底的目標(biāo)十分明確。我們也可以肯定，這對房地產(chǎn)行業(yè)和地方來說無疑提供強(qiáng)力信心。但對于具體市場的作用到底有多大，卻要看地方的具體執(zhí)行。

去年實(shí)施降至25%的新政時(shí)，就有觀點(diǎn)判斷認(rèn)為，雖然政策有了，但各銀行一般都會(huì)從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，審慎面對三四線城市房貸問題。對于一線“限購”城市，銀行其實(shí)相對寬松，對于不“限購”城市，特別是三四線城市要求會(huì)比較嚴(yán)格。而麻煩的是，首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二三線城市首付壓力相對較小。

降至20%是否就能影響購房決策，恐怕需要進(jìn)一步觀察。至少，新政對成交量的提振和加快去庫存化有一定作用，對于普通購房者來說，相關(guān)政策對于正急迫購房又有所猶豫的人群會(huì)有所幫助。另外，市場上的一些資本或會(huì)因政策趨于流向樓市。特別是股市等資本市場震蕩的當(dāng)下，一部分普通投資者因此轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市的可能性很大。

不過，這是否影響到整個(gè)基本面就需要看接下來幾個(gè)月的表現(xiàn)。中國樓市消費(fèi)的特性也會(huì)對政策效果產(chǎn)生影響，比如“限購”城市雖然被政策咬死，但房價(jià)依舊在攀升，因?yàn)橥顿Y者的回報(bào)較高，興趣總依舊會(huì)集中在這些城市。而市場信心不足的地方，其看衰就還有一段時(shí)間的慣性。因此，對于刺激二三四線城市房地產(chǎn)市場，恐怕不能只是在首付上糾結(jié)，還應(yīng)有其他政策伴隨出臺(tái)，以獲得有效刺激。梁兼（都市時(shí)報(bào)）